Selge utleiebolig: Hva må du tenke på

Kortversjon av regler, krav og skatt

Det er flere juridiske og skattemessige hensyn ved salg av en utleiebolig:

• Skatt: Gevinst ved salg av en utleiebolig er i utgangspunktet skattepliktig med 22 % av netto overskudd. Det finnes imidlertid fradrag og justeringer som kan påvirke skatten.
• Eksisterende leieforhold: Ved salg overtar ny eier eksisterende leieforhold, og leietaker har rett til å bli boende i henhold til husleielovens bestemmelser.
• Dokumentavgift og fradrag: Ved overdragelse er det ofte dokumentavgift, og det finnes enkelte fradragsmuligheter, som kan gi betydelige skattebesparelser.

Viktige regler og krav for salg av utleiebolig

Når du selger en utleiebolig, er hovedregelen at gevinsten ved salget er skattepliktig. I Norge er det slik at dersom du har leid ut boligen uten selv å ha bodd der, vil du mest sannsynlig måtte betale skatt på gevinsten. Det finnes imidlertid noen unntak.

Du kan selge boligen skattefritt dersom du oppfyller vilkårene om botid, som betyr at du selv må ha bodd i boligen i minimum 12 av de siste 24 månedene før salget. Merk at disse 12 månedene ikke trenger å være sammenhengende; så lenge du samlet har bodd der i totalt 12 måneder i løpet av de to siste årene, vil gevinsten være skattefri.

Dette betyr at dersom du flytter inn i utleieboligen og bor der i ett år eller fordeler botiden over to år, kan du selge uten å betale skatt på gevinsten.

«Mange eiendomsbesittere blir overrasket når de oppdager hvor stor betydning botid kan ha for deres skatteplikt ved boligsalg,» sier Per Henriksen, skatteekspert og partner i Skattehjelpen AS.

Henriksen understreker også viktigheten av å dokumentere botiden nøye, spesielt hvis man skal benytte seg av skattefritaket. Uten korrekt dokumentasjon kan skattemyndighetene komme med krav om etterbetaling.

Skatt ved salg av utleiebolig

Hvis du ikke oppfyller botidskravet, er gevinsten ved salget skattepliktig med en sats på 22 % (per 2023). For å beregne gevinsten, trekkes anskaffelseskostnadene (kjøpspris, dokumentavgift, omkostninger og eventuelle påkostninger) fra salgsprisen. Påkostninger inkluderer forbedringer av boligen, som for eksempel oppgradering av bad eller kjøkken, men ikke ordinære vedlikeholdsutgifter.

Eksempel på gevinstberegning: La oss si at du kjøpte en leilighet for 2 millioner kroner for ti år siden og har leid den ut siden. Ved salg oppnår du en salgspris på 4 millioner kroner. Du har hatt påkostninger på 100 000 kroner, og utgiftene til megler og andre salgsomkostninger er 50 000 kroner. Gevinsten din blir da:

Gevinst = Salgspris – kjøpspris, påkostninger og salgsomkostninger
4.000.000 minus 2.000.000 + 100.000 + 50.000 = 1.850.500.

Med en skattesats på 22 %, vil skattekravet være: 1.850.000 x 0,22 = 407 000.

Botid og eiertid: Hvordan skattemyndighetene beregner disse periodene

Eiertid og botid er viktige faktorer for å avgjøre om gevinsten ved salg av en bolig er skattepliktig. For utleieboliger er botiden spesielt avgjørende for om salget kan gjennomføres skattefritt.

Eiertid

Eiertiden starter fra datoen du overtar eiendommen og slutter ved budaksept fra en ny kjøper. Dette betyr at eiertiden beregnes fra dagen du overtok boligen, til den dagen du aksepterer et bud fra en kjøper.

Mange boligeiere tror at eiertiden avsluttes ved overlevering til den nye eieren, men det er altså feil. Det er viktig å merke seg at perioden mellom budaksept og overtakelse ikke inngår i eiertiden.

Botid

Botiden starter fra datoen du faktisk flytter inn i boligen, ikke fra overtakelsesdatoen, med mindre du flytter inn samme dag som overtakelsen. Hvis du for eksempel bruker tre måneder på oppussing før du flytter inn, vil botiden begynne fra den dagen du flytter inn, ikke fra overtakelsesdatoen.

Botiden avsluttes også på datoen for budaksept, og perioden mellom budaksept og overtakelse teller ikke som botid. Dette er viktig å være klar over, da mange tror botiden strekker seg helt frem til overlevering. Unntaket fra dette er hvis du flytter ut før budaksept – da avsluttes botiden på utflyttingsdatoen.

Hva skjer med eksisterende leieforhold når du skal selge utleiebolig

Ved salg av utleiebolig følger leieavtalen med, og ny eier må respektere eksisterende leieforhold. Dette betyr at leietaker har rett til å fortsette å bo der på samme vilkår som før. Husleieloven beskytter leietakers rettigheter, og gir leietakere en trygghet om at de kan bli boende i boligen, også ved eierskifte.

Som utleier har du en plikt til å informere leietakeren om at du skal selge boligen, helst i god tid før salget finner sted. Leietakeren har også krav på å bli informert om visninger, men husk at visninger må avtales og godkjennes av leietaker dersom boligen er bebodd.

Det er viktig å ha en god dialog med leietakeren for å unngå konflikter og sikre et godt samarbeid i salgsprosessen.

Mulighet for ny eier å si opp leieforhold

Selv om leieforholdet følger med boligen, kan ny eier si opp leietaker etter de vanlige reglene i husleieloven. Oppsigelse må være saklig begrunnet, og leietaker har rett til å klage. Skal den nye eieren selv flytte inn, kan dette være et saklig grunnlag, men det vil ofte kreve noe forberedelser og en god dialog med leietaker.

Dersom det er inngått en tidsbestemt leieavtale, kan ikke ny eier si opp leieforholdet før avtalen utløper. Den nye eieren vil dermed overta ansvaret for leieavtalen på de samme vilkårene. Hvis leieavtalen derimot er tidsubestemt, kan leieforholdet sies opp av ny eier med gjeldende oppsigelsesfrist, med mindre annet er avtalt.

Trinn-guide for å selge utleiebolig

Før du går i gang med salgsprosessen, er det viktig å ha all nødvendig dokumentasjon på plass. Dette inkluderer dokumentasjon på botid, eiertid, eventuelle påkostninger og annen relevant informasjon som kan påvirke skatteplikten ved salget.

• Få en profesjonell verdivurdering: Dette gir deg et realistisk utgangspunkt for prisforhandling.
• Dokumentasjon: Innhent all nødvendig dokumentasjon om tidligere leieinntekter og kontrakter. Dokumentasjon på botid kan være i form av folkeregistrert adresse, strømregninger eller annen bekreftelse på at du har bodd i boligen. Husk også at botid beregnes ut fra faktisk innflyttingsdato, ikke overtakelsesdato.
• Med kompliserte skatteregler kan det være verdifullt å få hjelp fra en skatteekspert.

Forberedelser til visning og annonsering

Selv om boligen har vært utleid, er det viktig å forberede den for salg slik at den fremstår mest mulig attraktiv for potensielle kjøpere. Dette kan innebære en enkel styling, mindre oppussing eller bare en grundig rengjøring.

Økonomiske og juridiske forhold ved salg av utleiebolig

Det å selge utleiebolig kan påvirke din økonomiske situasjon. Skatter og kostnader knyttet til salget er viktige å vurdere:

• Meglergebyr: Kostnader til megler varierer, men kan trekkes fra ved skatteberegningen.
• Eventuelle lån eller pant: Sjekk om eksisterende lån eller pant må innfris ved salg.

En utleiebolig omfatter juridiske forpliktelser, inkludert leiekontraktens gyldighet og leietakers rettigheter. Sørg for at alle juridiske dokumenter er oppdatert, og at alle parter er informert om leieforholdets status ved overtakelse.