Selge utleiebolig: Hva må du tenke på

Salg av utleiebolig

Å selge en utleiebolig krever litt mer forarbeid enn et ordinært boligsalg. Du må avklare om gevinsten er skattepliktig, og hva som skjer med et eksisterende leieforhold. Hovedregelen er at gevinst ved salg av bolig er skattepliktig, med mindre vilkårene om eier- og botid er oppfylt.

Ved eierskifte kan utleier overføre rettigheter og plikter etter leieavtalen til ny eier, jf. husleieloven § 8-6. Et boligsalg avslutter altså ikke automatisk leieavtalen.

Kortversjon av regler, krav og skatt

• Skatt: når gevinsten er skattepliktig, beskattes den som alminnelig inntekt. Satsen for alminnelig inntekt for personer er 22 prosent i 2026 (Skatteetaten).
• Eksisterende leieforhold: rettigheter og plikter etter leieavtalen kan overføres til ny eier ved eierskifte, jf. husleieloven § 8-6.
• Dokumentasjon: du bør ha oversikt over kjøpesum, dokumentavgift, tinglysingsgebyr, påkostninger og salgsomkostninger, siden dette påvirker gevinstberegningen.

Når kan gevinsten være skattefri?

For at gevinst ved salg av egen bolig normalt skal kunne være skattefri, må boligen ha vært eid i mer enn ett år, og du må ha brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen (Skatteetaten om salg av bolig).

Botidskravet forklares ofte pedagogisk som minst 12 måneder i løpet av de siste 24 månedene før salget, men merk at eiertidskravet på mer enn ett år gjelder i tillegg. Har du leid ut boligen uten selv å ha brukt den som egen bolig i denne perioden, vil gevinsten normalt være skattepliktig.

Skatt ved salg av utleiebolig

Når gevinst ved boligsalg er skattepliktig, beskattes gevinsten som alminnelig inntekt. Satsen for alminnelig inntekt for personer er 22 prosent i 2026. Tap ved salg kan på sin side gi fradrag når gevinst ville vært skattepliktig.

Slik beregnes skattepliktig gevinst

Skatteetaten beskriver beregningen slik:

• Utgangsverdi: salgssum minus omkostninger knyttet til salget, for eksempel meglerprovisjon, annonsekostnader, styling og enkelte juridiske kostnader knyttet til salget.
• Inngangsverdi: kjøpesum/anskaffelsesverdi med relevante anskaffelseskostnader som dokumentavgift og tinglysingsgebyr, samt relevante påkostninger.
• Utgangsverdi minus inngangsverdi = gevinst eller tap.

Se Skatteetatens veiledning om salg av bolig for hvilke kostnader som kan inngå.

Forenklet regneeksempel

Eksempelet nedenfor er forenklet og brukt for å vise beregningsrekkefølgen:

• Salgssum: 4 000 000 kroner
• Salgsomkostninger: 50 000 kroner
• Kjøpesum: 2 000 000 kroner
• Relevante påkostninger: 100 000 kroner

4 000 000 − 50 000 − (2 000 000 + 100 000) = 1 850 000 kroner i gevinst. Med 22 prosent skatt på alminnelig inntekt blir skatten 1 850 000 × 0,22 = 407 000 kroner.

Faktisk gevinstberegning avhenger av hvilke kostnader som etter skattereglene kan inngå i inngangsverdien eller trekkes fra utgangsverdien. Kontroller alltid mot Skatteetaten, eller få bistand fra en regnskapsfører eller skatterådgiver.

Vedlikehold eller påkostning?

Ikke all oppussing kan trekkes fra i gevinstberegningen. Det skilles mellom vedlikehold, som bringer boligen tilbake til tidligere stand, og påkostninger, som hever standarden. Det er bare relevante påkostninger som kan inngå i inngangsverdien. Ta vare på fakturaer og dokumentasjon på arbeidet som er utført.

Eiertid og botid – slik beregnes periodene

Eiertid

Eiertiden løper fra du ble eier av boligen og frem til realisasjon, som normalt er tidspunktet for bindende avtale (budaksept). Perioden mellom budaksept og overtakelse regnes derfor ikke med.

Botid

Botiden regnes fra du faktisk tar boligen i bruk som egen bolig, og avsluttes ved realisasjon – eller tidligere, dersom du flytter ut før avtalen inngås. Dokumentasjon kan være folkeregistrert adresse, strømavtale eller andre bekreftelser på faktisk bruk.

Hva skjer med leieforholdet når du selger utleieboligen?

Ved eierskifte kan utleier overføre rettigheter og plikter etter leieavtalen til ny eier, jf. husleieloven § 8-6. Leietaker beholder da sine rettigheter etter leieavtalen og husleieloven.

Informer leietaker i god tid før salget. Visninger i en bebodd bolig må avtales med leietaker, og et godt samarbeid gjør salgsprosessen enklere for begge parter.

Tidsbestemt leieavtale

En tidsbestemt leieavtale løper normalt til avtalt sluttdato, jf. husleieloven § 9-2. Om avtalen kan sies opp i leieperioden, avhenger blant annet av hva som er avtalt og reglene i husleieloven kapittel 9.

Tidsubestemt leieavtale

En tidsubestemt leieavtale kan sies opp, men utleiers oppsigelse av boligleie krever lovlig grunnlag og er underlagt formkrav og leietakers rett til å protestere, jf. husleieloven §§ 9-5 til 9-8. At boligen skal selges, er ikke i seg selv et fritt oppsigelsesgrunnlag.

Trinn for trinn før salget

• Få en verdivurdering som utgangspunkt for prisvurdering og prisantydning.
• Samle dokumentasjon: leieavtaler, leieinntekter, kjøpsdokumenter, dokumentavgift, tinglysingsgebyr og fakturaer for påkostninger.
• Avklar skatteposisjonen din i god tid – eier- og botid kan påvirke når det lønner seg å selge.
• Avtal visninger med leietaker, og klargjør boligen for salg med rengjøring og eventuell enkel styling.
• Sjekk om lån eller pant må innfris ved salg, og hvilke omkostninger som påløper.

Kilder

• Skatteetaten: salg av bolig, eiendom og tomt
• Skatteetaten: satser for alminnelig inntekt
• Lovdata: husleieloven

Sist faktakontrollert: august 2026.